卖出的福利房能讨回吗？

卖出的福利房能讨回吗？ >

近年来，一些市民因另购新房，不再依赖原单位集资房作为自己的住房保障，而将不具有完全产权的单位集资房出卖。但没有产权的房屋，其买卖双方自行签订的合同是无效的。当遇到房屋拆迁或再次出售时，便纠纷不断。所以，买卖集资房、福利房千万要慎重。

【案件梗概】

不久前，汇龙镇某小区居民宋佳来到市人民法院，一纸诉状将王江告上法庭，要求王江将丈夫方成卖给他的房子归还给她。

事情要追溯到10年前。当时宋佳还未过世的丈夫方成得知朋友王江想要买套房子，就打算将自己在1992年购买的本单位一套集资房屋卖给王江。王江亲自去方成家及附近考察了一番，觉得很满意，于是两人商议好了买卖房屋的价格。

2000年8月20日，方成与王江经过协商，签订了一份买卖房屋协议。主要内容为：方成将自己拥有的集资房屋出售给武汉癫痫病的初期症状王江，价格为78000元。王江需在2000年8月31日前支付50000元，余款应于2001年7月31日前付清。  同年8月底，王江按约给付了房款50000元，之后全家搬进了新购买的房屋。然而这套房子是为解决某机关单位职工住房而集资建造的，所涉土地的用途为城镇住宅用地，性质为农村集体所有。因此该幢房屋一直无法办理房屋产权证、国有土地使用权证。 集资房转让后，方成与妻子宋佳在市区重新购买了一套商品房。

2001年6月17日，方成去世。同年8月2日，王江按约给付其余房款后，为保险起见，王江让方成所在单位特别出具了一份证明，主要内容为：方成所拥有的集资房屋出售给王江，双方房款已全部结清，自即日起产权归王江所有。

宋佳在丈夫方成去世后，看到启东的房价一天一个价地涨，觉得当昆明儿童癫痫病怎么治疗时卖给王江的房子价格太便宜，于是跑到王江家中，退款要房，遭到王江的拒绝。宋佳遂于2010年2月，将王江告上法庭，要求讨回房屋。   （文中人名均为化名）

【争议焦点】

◇原告宋佳辩称：

丈夫在去世前将我们共有的房屋卖给了王江。卖房屋时，丈夫也没有征求我的意见，我并不知情，到知道的时候协议已经签好。我们以前住的房屋是丈夫生前单位的集资房，没有房屋产权证、国有土地使用权证，所以我认为当初丈夫与王江签订的协议是无效的，我把原先的购房款退给王江，王江就应该把房屋退还给我。

◇被告王江辩称：

宋佳的丈夫方成在出售那套房屋时，提供了单位出具的该房屋产权属方成个人所有的证明，所以当时我和方成签订的购房合同合法有效。合同签订后，我支付了全部价款，并已入住该房屋近10年。宋佳诉称其不知情，有悖常理，与事实不符。所以，请求驳回宋佳的诉讼请求。

【法官解析】

本案争议的焦点之一系双方签订的房屋买卖合同是否有效。我国法律规定，农村集体土地使用权不得出让、转让。本案讼争房屋所涉土地的性质为农村集体所有，故方成向被告转让房屋及所涉土地违反了法律、法规的禁止性规定，因此双方签订的房屋买卖合同无效。

本案争议的另一焦点为房屋买卖合同无效，被告是否需要返还房屋？单位集资建房是我国特定时期福利分房的形式之一。近年来，许多人因另购新房，不再依赖原单位集资房作为自己的住房保障，而将不具有完全产权的单位集资房出卖。故对于此类房屋买卖纠纷，要综合购买主体、出卖主体、纠纷原因等各方面的情况，从有利于维护诚实信用原则，有利于保护当事人基本生存权利的角度予以平衡考量。本案讼争房屋转让后，原告夫妻已在城镇另有住房，不需要集资房作为其住房保障，已不涉及基本权利保障问题。签订房屋买卖合同时，双方的意思表示真实，被告并已支付了全部价款。

此外，方成所在单位出具的证明也表明，单位认可了双方的买卖行为，故尽管双方的房屋买卖合同无效，但从实际情况出发，被告并无返还的必要，即被告无须返还原告房屋。至于原告提出的讼争房屋出卖时，其并不知情。因讼争房屋转让后，被告全家实际居住已近10年，原告诉称其不知情，与事实不符，也有悖常理。遂裁定：确认方成与被告王江于2000年8月20日签订的房屋买卖协议，驳回原告宋佳的其他诉讼请求。             

【律师提醒】

慎买福利集资房

结合本案，市民朋友们购买房屋时应注意如下几点：

首先，要注意所购买房产的性质，这里包括土地及房屋的性质。有的房屋所属的土地是农村集体土地使用权，按照目前国家的法规和土地状况，是不允许买卖，购买这样土地性质的房屋风险很大，既得不到房产所有权，又可能得不到居住权，如农村集资房。有的房产性质是商用，如误把它作为住宅购得，要承担较高的物业管理费用及税费，如酒店式公寓。有的房屋是政策房，属限制性产权，其转让受到一定的限制，如经济适用房。

其次，购买时应严格审核相关文件，向开发商购买房屋时，应注意了解是否取得治疗癫痫疾病需要花多少钱?预售许可证等必备文件；购买二手房时，应注意房产证书，了解产权状况，已使用的年限，共有人人数，是否存在抵押。

第三，订立规范的房屋买卖合同，同开发商订立的合同一般都是统一的、格式化合同，要注意每一个细节，如在面积部分应填齐，要明确套内面积、分摊面积，否则可能引起纠纷。订立二手房买卖合同不要太简单，出卖方的共有人必须都签名确认，避免其他共有人反悔，相关价格、面积、违约责任一定要订全。        江海明珠律师事务所律师  邓介辉

本报记者   蔡樱子    通讯员   朱焕东