日期：2016-1-14（原创文章,禁止转载）
房地产:北京楼市回暖明显 房价未现全面上涨
投资要点:
今年以來,北京樓市銷售情況明顯好轉,1-6月銷售面積同比增21%。但不同區域成交仍出現分化:北五環至六環昌平、朝陽區的剛需樓盤開盤頻現"日光",例如北京城建世華泊郡、首開國風美唐二期(預計"日光");而前期調整幅度最深的通州區的剛需樓盤開盤去化五成已屬較好水平。
房价未出现全面上涨,且仍低于前期高点。新增供应较少,位臵优越的区域价格环比略有回升,如北五环至六环昌平、朝阳区楼盘近期开盘均价较此前小幅上涨5%-10%,但仍低于10年下半年-11年上半年价格高点2%-15%,其中位臵差别有一定影响。而供给较大的区域价格稳定, 并未回升,如通州区楼盘价格环比仍保持平稳。且政府通过控制预售证价格有效控制一手房价格,北京房价很难出现全面大幅上涨。
剛需釋放帶動改善增長,改善性樓盤銷售情況亦明顯好轉。例如招商嘉銘瓏原,今年4月以來銷售情況轉好,大部分房源已售完。
北京二手房成交也顯著回暖,5月、6月成交同比增約四成。由于二手房為純市場行為,成交轉好帶動價格回升。根據草根調研情況來看,北京城區二手房均價較年初均價漲5%-8%。
土地市场方面,北京近期成交的万柳地块倍受瞩目。万柳地块位臵优越, 教育配套设施成熟,是成熟的高品质居住区万柳西区最后一宗可开发居住用地。该地块总用地面积约3.9万平,规划建面7.8万平。中赫臵地以26.3亿元、配建16400平米回购房获取,溢价率40.9%,折合楼面价约4.42万元/平。虽然楼面地价创新高,但万柳区域二手房价格约5-6万,高端项目万城华府价格约8-10万。且此地块规划为高端住宅项目, 相对于周边房价来讲,楼面价尚处合理区间。且稀缺土地并不能代表整体市场,土地市场尚未明显恢复,尚不能因此地块而提高房价上涨预期。
風險提示:
行業發展超預期,出現價量暴漲,北京調控政策進一步收緊的風險;銷售大幅回落,企業盈利難以實現的風險。
