日期：2017-11-16（原创文章,禁止转载）
关注“霸王癫痫病手术费用条款”系列报道之四
到期不签合同定金不退、宣传语等信息仅供参考、买卖双方违约责任不对等……
九大“霸王条款”藏身购房合同
新闻提示
交房60日内开发商应提供办产权证登记资料，开发商却在合同中延长到360日；业主买到商品房后，却不能拥有外墙面的使用权……
近日，记者对我市8家房地产企业(其中1家是国有企业，5家是私营企业，2家是外资地产商)的购房合同条款进行调查。调查显示，这些合同中普遍存在不平等格式条款。
同时，晚报邀请了黑龙江美亚律师事务所的白宇宙律师，对这些不平等格式条款进行了点评。
到期不签合同不退定金
“认购协议签订后，乙方到期不签订商品房买卖合同的，乙方所付定金不予退还。”
白宇宙：该条款限制癫痫病治疗费用了购房者的权利。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。
宣传语等信息仅供参考
“出卖人为本项目制作之一切介绍、宣传及广告资料包括建筑模型，仅供买受人参考，有治儿童癫痫比较好的医院关内容均以《买卖合同》及本补充协议为准。”
白宇宙：该条款排除了开发商所做商业广告和宣传资料成为要约的任何可能性，为其信口雌黄、进行虚假宣传提供了方便。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第3条：商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。
无楼宇屋面的使用权
“该商品房所在楼宇的屋面使用权不属于买受人；该商品房所在楼宇的外墙面使用权不属于买受人；买卖双方同意下列项目权益属于卖方：会所、小区停车位、泳池、屋顶和外墙面广告权、各类球场等休闲娱乐设施及其他卖方投资建造的经营性房产和设施。”
白宇宙：根据《物权法》的规定，屋顶、外墙面应属于全体业主所有。如果购房者和开发商约定屋面和外墙面使用权归开发商所有，开发商安装广告牌就不需要经过业委会的同意，只要做到不影响全体业主的正常生活，广告的内容不会降低小区的整体形象，开发商就可以安装广告牌，并且所收取的广告费就全部归开发商所有。如果购房者和开发商约定屋面和外墙面使用权归全体业主共有，那么开发商要想在屋顶或其他外墙面安装广告牌就必须要经过业委会同意，安装的广告牌不能影响业主的正常生活，并且所收取的广告费的主要部分归业委会所有，由业委会统一保管、使用，开发商只能收取小部分的管理费。
双方违约责任不对等
“买受人逾期付款的违约责任”约定：逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行。而第九条“出卖人逾期交房的违约责任”约定：逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之零点一的违约金，合同继续履行。
白宇宙：上述格式条款对合同双方支付违约金的额度规定不对等。由于商品房的标的额大，双方承担的违约金数额相差悬殊。购房者的违约责任是开发商违约责任的30倍。而开发商每日承担万分之零点一的违约责任，可以说比银行的活期利率还低，更不用说是贷款利息了。这种条款的实质是设置陷阱，加重消费者责任，减轻经营者责任。违反了法律的公平原则，消费者可依法申请人民法院或仲裁机构予以撤销或变更。
无限扩大权利以免责
“交付期限……如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。(1)非出卖人过错造成的延期交房，出卖人不承担责任。(2)……”
白宇宙：这一条款具有一定的不公平和不合理性。一旦发生延期情况，出卖人可以根据该条款，无限扩大自己的权利，试图免除责任。
制定条款强加给买受人
“双方在办理房屋交付时，防水及管道泄漏，地面、墙面出现裂缝或门窗有瑕疵的，买受人应按时接收房屋，但出卖人应在合理期间内予以修复……业主不能以任何理由拒绝维修，并且出卖人不承诺任何经济补偿条件。”
白宇宙：该条款是最具典型的不平等条款，是制定格式条款一方强加给买受人的，其霸道之处在于，在房屋交付时，即使有不符合交房条件的事宜，买受人仍要按合同接收房屋，而无权按照国家有关规定和合同约定，要求对方交付质量合格、设施完善的房子，也不能得到任何的经济补偿。该条款违背了《合同法》、《民法通则》、《消费者权益保护法》等一系列法律法规的基本精神。
必须按约定时间交房款
“买受人须按约定时间缴纳房款，逾期则视为违约，出卖人有权对该房另行处置，已收房款不予退还。”
白宇宙：已收的房款，少则几万元多则几十万元，只因买受人一两天内未缴清房款而不予退还，就有权利对房子另行处置，是对买受人权利的无情剥夺，使自己的利益得到无限制地扩张。根据《合同法》和《消费者权益保护法》有关规定，这种条款，是提供格式条款一方免除自身责任加重对方责任，排除了对方主要权利，对消费者极不公平、不合理，按照法律规定这样的条款属于石家庄治疗癫痫最好的医院无效条款。
面积误差由买受人承担
“面积误差比绝对值在３％以内（含３％），按照合同约定的价格据实结算；面积误差比绝对值超出３％，按照合同约定的价格据实结算。”
白宇宙：最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷的案件适用法律若干问题的解释》第14条：出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在３％以内（含３％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比超过３％部分的房价款，由出卖人双倍返还买受人。
合同条款开发商解释
“本合同条款由开发商负责解释。”白宇宙：对合同内容的解释应当按照《合同法》第41条、第125条的规定进行。当对合同条款产生歧义时，按照规定应作出对提供格式条款一方不利的解释。合同的最终解释权利，应该由人民法院或仲裁机构依法裁定。
策划/伏虎 实习记者 孙玉红 记者 代宝柱
